El ordenamiento normativo entiende a la publicidad como el acto tendiente a conocer hechos jurídicos. Lo que integran los elementos, es aquello que se quiere dar a conocer, sus destinatarios, y los medios efectuados.

La publicidad registral se encuentra estructurada en base a un órgano específico que otorga publicidad a través de los denominados registros.

Ente sus ramas, es reconocida la inmobiliaria considerada como un conjunto de normas y principios que regulan la organización y funcionamiento de la constitución, modificación, transmisión, y extinción de derechos reales sobre inmuebles. Vale destacar que sus puntos trasversales son la organización y funcionamiento del registro, junto a los efectos de la inscripción.

Como contrapartida, nos encontramos con aquella publicidad que no es registral, o sea, no está organizada en base a un órgano específico, y que tiene como claro ejemplo a la publicidad posesoria, o a los edictos.

De lo anteriormente expuesto, podemos concluir que el registro es el organismo mediante el cual se produce la publicidad jurídica. Éste pertenece al Estado, pero puede ser dado en concesión a los particulares.

Si bien el sistema registral inmobiliario argentino tiene como características ser “declarativo”, “causal”, “no convalidante”, “de inscripción”, y “sin fe pública registral”, existen otras particularidades opuestas a las recogidas por nuestro ordenamiento.

Ser “declarativo” significa que el derecho real existe con independencia de la registración. Lo que esta característica añade es la oposición a terceros. También, dicha particularidad acontece en el registro de buques y aeronaves.

Por contraposición, ser “constitutivo” refiere a que el derecho real nace, se modifica y extingue, con la registración o inscripción, debido a que, previo a ello, el derecho real no posee validez. Tales los casos del registro automotor, los de equinos de pura sangre, y la constitución del inmueble como bien de familia.

También, ser “causal” implica interesarse por las causas del derecho, aquello que le da nacimiento a ese derecho real. A diferencia del “abstracto” que no se involucra ni en la causa de nacimiento, ni tampoco de extinción de ese derecho real.

Además, ser “no convalidante” refiere a que de ninguna manera son saneados ni purgados los defectos o vicios que se inscriben. A contra-cara de su antitesis, “convalidante”, que sí sanea cualquier vicio que pudiera portar el título.

A su vez, ser “de inscripción” propone inscribir el extracto más importante del título. No así el de “transcripción”, que debe inscribir todo el título.

La característica final es que el sistema registral inmobiliario “no tenga fe pública registral”, quiere decir que los asientos que se inscriben no garantizan la exactitud, integridad, ni autenticidad de los mismos, aunque hay que aclarar que sí existe un principio de veracidad en ellos. Lo opuesto lo encontramos en la “fe pública registral”, que garantiza la exactitud, integridad y autenticidad de los asientos y no admite prueba en contrario.



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