Los denominados derechos reales cuentan con un elemento que es la voluntad de transmisión/adquisición que es el título y el modo suficiente, y con uno material que es la capacidad y el consentimiento de los individuos que participan del acto jurídico.

En primer lugar, debemos mencionar que el título suficiente es el acto que tiene por finalidad transmitir el derecho real sobre una cosa, revistiendo condiciones de forma y fondo reguladas por la ley.

Los requisitos en cuestión son aquellos que refieren a la cosa que se quiere vender, el acto jurídico susceptible de transferir el dominio, el cumplimiento de las formalidades legales, la capacidad de las partes, y la legitimación del transmitente.

Además, con el modo suficiente se trata de adquirir la propiedad del inmueble mediante la tradición, o sea, a través de la entrega y su correspondiente aceptación voluntaria de la cosa. Aquí, los requisitos necesarios son, en primer lugar, la capacidad de las partes, seguidamente de la legitimación del transmitente, o sea el titular con poder suficiente para transmitir, y el título suficiente.

A su vez, es importante tener en cuenta la constitución de dominio, en donde antes de la tradición de la cosa no se adquiere ningún derecho real sobre ella; y si bien es un requisito de la constitución, el registro no se involucra en cuestiones de hecho.

A partir de la ley de Régimen de los Registros de la Propiedad Inmueble, 17.801, se logran vislumbrar diferencias entre cuestiones que son de carácter local como el número de registros, los modos de expedir certificados, su organización, funcionamiento, formas de registración e impugnación; y las temáticas de carácter nacional como la forma de hacer las matrículas, la inscripción, sus efectos, y la publicidad de los asientos.

Es importante destacar que si el título no se ajusta a la realidad habrá que rectificarlo o desecharlo según el criterio del registro.

Sobre los efectos de la inscripción podemos decir que nuestro sistema es de efectos declarativos, esto significa que el derecho real existe con independencia de la registración, y luego de la inscripción será oponible frente a terceros.

También, la inscripción sirve para impedir que se inscriba sobre un mismo inmueble otro derecho real posterior que sea incompatible, por ejemplo, si se inscribe un usufructo después no se podrá inscribir otro igual. De llegar a ser compatibles las inscripciones, se dará prioridad al que inscriba primero, lo que establecerá un rango, y servirá la inscripción como medio de prueba.

Para concluir podemos destacar que desde la sanción de la reforma 17.711 con la modificación del artículo 2505 del código civil se incorpora el registro como requisito, “la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles no serán oponibles a terceros hasta que no estén registrados”. Por lo tanto, sin la inscripción, el derecho real es válido pero solamente entre las partes, no frente a terceros, junto a los testigos y escribanos, entre otros. #Negocios #Legalización