Los denominados derechos realescuentan con un elemento que es la voluntad de transmisión/adquisición que es el títuloy el modo suficiente, y con uno material que es la capacidad y elconsentimiento de los individuos que participan del acto jurídico.
En primer lugar, debemos mencionarque el título suficiente es el actoque tiene por finalidad transmitir el derecho real sobre una cosa, revistiendocondiciones de forma y fondo reguladas por la ley.
Los requisitos en cuestión sonaquellos que refieren a la cosa que se quiere vender, el acto jurídicosusceptible de transferir el dominio, el cumplimiento de las formalidadeslegales, la capacidad de las partes, y la legitimación del transmitente.
Además, con el modo suficiente se trata de adquirir la propiedad del inmueblemediante la tradición, o sea, a través de la entrega y su correspondienteaceptación voluntaria de la cosa. Aquí, los requisitos necesarios son, enprimer lugar, la capacidad de las partes, seguidamente de la legitimación deltransmitente, o sea el titular con poder suficiente para transmitir, y el título suficiente.
A su vez, es importante tener encuenta la constitución de dominio, en donde antes de la tradición de la cosa nose adquiere ningún derecho real sobre ella; y si bien es un requisito de laconstitución, el registro no se involucra en cuestiones de hecho.
A partir de la ley de Régimen de losRegistros de la Propiedad Inmueble,17.801, se logran vislumbrar diferencias entre cuestiones que son de carácterlocal como el número de registros, los modos de expedir certificados, suorganización, funcionamiento, formas de registración e impugnación; y lastemáticas de carácter nacional como la forma de hacer las matrículas, lainscripción, sus efectos, y la publicidad de los asientos.
Es importante destacar que si el título no se ajusta a la realidad habráque rectificarlo o desecharlo según el criterio del registro.
Sobre los efectos de la inscripciónpodemos decir que nuestro sistema es de efectos declarativos, esto significaque el derecho real existe con independencia de la registración, y luego de lainscripción será oponible frente a terceros.
También, la inscripción sirve paraimpedir que se inscriba sobre un mismo inmueble otro derecho real posterior quesea incompatible, por ejemplo, si se inscribe un usufructo después no se podráinscribir otro igual. De llegar a ser compatibles las inscripciones, se daráprioridad al que inscriba primero, lo que establecerá un rango, y servirá lainscripción como medio de prueba.
Para concluir podemos destacar quedesde la sanción de la reforma 17.711 con la modificación del artículo 2505 delcódigo civil se incorpora el registro como requisito, “la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles noserán oponibles a terceros hasta que no estén registrados”. Por lo tanto,sin la inscripción, el derecho real es válido pero solamente entre las partes,no frente a terceros, junto a los testigos y escribanos, entre otros.
