Tal como mencionamos en la notaanterior en la que desarrollamos las características que refrían a la rogación,inscripción, prioridad, y especialidad, podemos continuar deslindando acercadel principio de “tracto sucesivo”que muestra que el orden de prioridad de cada titular se va sucediendo en formade cadena, apoyándose cada inscripciónen la anterior.
De los asientos de cada folio deberáresultar un perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demásderechos registrados, la correlación entre las inscripciones y susmodificaciones, cancelaciones o extinciones.
Sobre elprincipio de “legalidad” el registro tiene facultad paraaceptar o rechazar, provisional o definitivamente, el título que se pretendeinscribir, a través de un examen en el cual se analizará si reúne losrequisitos de forma. Luego del pedido de inscripción,controlará que los documentos cumplan con los requisitos de forma, tales comosellos, firmas, competencia del escribano, si la descripción del inmueble esigual a la del folio real, entre otros.
El registro sólo va a declarar adeterminados documentos inadmisibles. No examina los vicios ocultos; sólo losmanifiestos, aquellos que sin necesidad de investigación son reconocidos asimple vista.
Si la forma es la correcta eldocumento se inscribe.
De lo contrario, si el vicio es de nulidad absoluta ymanifiesta, el documento será rechazado; y si es subsanable, se devuelve paraque dentro de los 30 días sea rectificado.
De todas formas, puede ser anotado oinscripto en forma provisoria por 180 días, dicha inscripción caducará del pleno derecho si se convierte endefinitiva o se vence el plazo de su vigencia.
En relación alprincipio de “publicidad” decimosque todo el que tenga interéspodrá acceder al registro para enterarse del estado jurídico de bienes,documentos, por ejemplo, cuando quiero saber si la casa que estoy por comprartiene alguna hipoteca o si el vendedor es el verdadero dueño.
El objeto de la publicidad registrales dar a conocer la situación jurídica en que se encuentran los inmuebles, protegerlos derechos de los actos de terceros, ya que no pueden tener otra forma deenterarse de los cambios que sufren los inmuebles sino a través del registro.
El registro es público para todo elque tenga un interés legítimo en averiguar el estado jurídico de bienes ydocumentos.
Se presume que tienen interéslegítimo en conocer los asientos registrales quienes sean titulares; aquellosorganismos del Estado Nacional, Provincial y de Municipalidades; el PoderJudicial de la Nacióny de las provincias; los que ejerzan las profesiones de abogado, escribano,procurador, ingeniero o agrimensor; martilleros públicos, gestores de asuntosjudiciales, y administrativos reconocidos ante el registro; y personasautorizadas por los profesionales anteriormente mencionados.
Estas personas pueden consultar losasientos o pedir certificaciones o informes al registro, sobre algún inmuebledeterminado.
A su vez, la “presunción registral” refiere a todo lo anotado en cada folio real,o sea, en cada asiento registral, se presume verdadero hasta que se demuestrelo contrario, en cuyo caso son rectificados.
Y finalmente, con la “integridad” si bien el Registro no sepresume exacto, porque para eso tendría que ser convalidante de títulos, y nolo es, sí se presume completo.
Si no hay prueba en contra, losasientos vigentes en el folio real van a describir la situación verdadera delinmueble en cuestión, por lo que se toma lo que está en ese momento anotado comoverdadero. Pero si el asiento registral no es correcto hay que hacer su rectificación,corrección, por errores u omisiones.
